FAQ club deal immobilier : toutes les réponses pour comprendre et investir

FAQ club deal immobilier : les réponses aux questions clés

Comprendre le club deal immobilier

1. Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?

Un club deal immobilier est un investissement qui réunit un nombre limité d’investisseurs privés pour acquérir ensemble un actif immobilier identifié. Contrairement à un fonds diversifié, l’investisseur connaît l’actif, son adresse, sa stratégie d’exploitation et son calendrier de sortie avant de souscrire. Voir la définition dans notre glossaire du club deal immobilier.

2. Comment fonctionne un club deal immobilier ?

Une société détentrice de l’immeuble achète l’actif, grâce aux fonds apportés par les investisseurs et, le cas échéant, à une dette bancaire. Chez Wally Invest, les investisseurs souscrivent des obligations qui donnent droit à des coupons pendant la durée de détention, puis au remboursement et à une part de la plus-value éventuelle à la revente. Les étapes sont détaillées dans notre guide complet du club deal immobilier.

3. Qu’est-ce qu’un club deal small cap ?

Un club deal small cap porte sur un actif dont le besoin en fonds propres reste limité, de 1 à 10M€. Ce segment est moins disputé par les investisseurs institutionnels, ce qui laisse davantage de marge de négociation à l’achat et de création de valeur opérationnelle. C’est le positionnement de Wally Invest, principalement en hôtellerie et para-hôtellerie.

4. Club deal immobilier ou SCPI : quelle différence ?

La SCPI mutualise un large parc immobilier, avec un horizon de détention conseillé supérieur à 8 ans. Le club deal porte sur un actif unique et identifié, sur un horizon plus court (3 à 5 ans chez Wally Invest), avec une performance qui dépend directement de l’exécution de la stratégie sur cet actif. Les deux solutions peuvent être complémentaires dans une allocation patrimoniale. Voir notre article « Club deal immobilier ou SCPI : que choisir ? ».

5. Qu’est-ce qu’un fonds immobilier ELTIF et en quoi diffère-t-il d’un club deal ?

L’ELTIF (European Long-Term Investment Fund) est un fonds européen d’investissement de long terme, encadré par un règlement européen révisé en 2024 pour être plus accessible aux investisseurs privés. Il détient plusieurs actifs et s’inscrit sur une durée longue, souvent 8 à 10 ans, alors que le club deal porte sur un seul actif identifié sur un horizon plus court.

Investir dans un club deal avec Wally Invest

6. Quel montant minimum pour investir dans un club deal immobilier ?

Le montant minimum de souscription varie selon les acteurs. Chez Wally Invest, il est fixé à 10 000€ par club deal, quel que soit l’actif. Ce montant doit rester cohérent avec la situation patrimoniale de l’investisseur, ce que son CGP vérifie en amont.

7. Qui peut investir dans un club deal Wally Invest ?

Les club deals Wally Invest sont accessibles uniquement via un CGP partenaire ou un multi-family office, aux personnes physiques comme aux personnes morales. Chaque souscription donne lieu à une vérification d’identité (KYC) et à la remise de la documentation réglementaire avant engagement.

8. Quel est le rôle du CGP dans un club deal immobilier ?

Le CGP accompagne son client dans sa stratégie patrimoniale : il évalue l’adéquation du club deal à ses objectifs, à son horizon et à sa tolérance au risque. Il suit l’investissement depuis l’espace partenaire. Wally Invest met à sa disposition la documentation de chaque club deal et un reporting régulier.

9. Comment souscrire à un club deal Wally Invest ?

La souscription se fait depuis l’espace investisseur, en quatre étapes : choisir le club deal, définir le montant (10 000€ minimum), prendre connaissance du DIS et du contrat d’émission, puis signer le bulletin de souscription.  

10. Quelle est la durée d’un club deal immobilier ?

L’horizon d’investissement d’un club deal Wally Invest est de 3 à 5 ans selon les actifs. Il correspond au temps nécessaire pour acheter l’actif, exécuter la stratégie d’exploitation ou de repositionnement, puis le céder. La durée précise figure dans le DIS de chaque club deal.

11. Comment Wally Invest sélectionne-t-il ses actifs ?

Wally Invest source, structure et exploite : l’équipe identifie des opportunités, souvent off-market, principalement en hôtellerie et para-hôtellerie à Paris, en région et dans les grandes villes européennes. Chaque actif est analysé sur son emplacement, son prix d’acquisition, son potentiel de création de valeur opérationnelle et la qualité de l’exploitant. Les indicateurs suivis (taux d’occupation, prix moyen, RevPAR) sont définis dans notre glossaire du club deal immobilier.

Rendement, frais et fiscalité

12. Quel rendement attendre d’un club deal immobilier ?

Chaque club deal Wally Invest affiche une distribution annuelle cible et un TRI cible, qui sont des objectifs non garantis. Selon les club deals, le TRI cible se situe entre 7% et 15%. La performance réelle dépend de l’exploitation de l’actif et de son prix de revente, et peut être inférieure aux objectifs, voire négative.

13. Comment Wally Invest est-il rémunéré ?

La rémunération de Wally Invest est intégrée aux objectifs communiqués : les distributions annoncées sont nettes de frais. Elle comprend 8% du montant total souscrit à chaque acquisition, 3% des revenus nets versés aux investisseurs et 10% à 20% de la plus-value réalisée à la clôture. Les conditions exactes figurent dans le DIS de chaque club deal.

14. Quelle est la fiscalité d’un club deal immobilier ?

Pour une personne physique résidente fiscale en France, les coupons et la plus-value des obligations sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) de 31,4%, soit 12,8% d’impôt sur le revenu et 18,6% de prélèvements sociaux. Pour une personne morale, les revenus relèvent de l’impôt sur les sociétés. Ces éléments sont donnés à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal.

15. Un club deal immobilier est-il soumis à l’IFI ?

Les obligations souscrites dans un club deal Wally Invest sont des titres de créance : elles n’entrent pas, en principe, dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. C’est une différence avec la détention directe d’immobilier ou de parts de SCPI. La situation de chaque investisseur reste à vérifier avec son CGP ou son conseil fiscal.

Risques et cadre réglementaire

16. Quels sont les risques d’un club deal immobilier ?

Le principal risque est la perte partielle ou totale du capital investi. S’y ajoutent le risque d’illiquidité, le risque lié aux revenus de l’actif (baisse d’activité de l’exploitant, vacance locative), aux charges, à la valorisation à la revente, à la dette bancaire remboursée en priorité et à la situation financière de l’émetteur. Le détail figure dans le DIS de chaque club deal. Voir l’article « Les risques du club deal immobilier et comment les maîtriser ? ».

17. Comment limiter les risques d’un club deal immobilier ?

Les risques ne peuvent pas être supprimés, mais ils peuvent être mieux appréciés. Il est recommandé d’analyser le track record de l’acteur, la qualité de l’actif et de son exploitant, le niveau d’endettement et la documentation réglementaire. Il est aussi recommandé de limiter la part des club deals dans le patrimoine global et de diversifier entre plusieurs actifs, avec l’accompagnement d’un CGP.

18. Peut-on sortir d’un club deal avant son terme ?

Non, en principe : les obligations ne sont pas cotées et il n’existe pas de marché secondaire organisé permettant de les revendre avant la clôture du club deal. L’investisseur doit donc pouvoir immobiliser les sommes souscrites pendant tout l’horizon d’investissement, de 3 à 5 ans.

19. Quel est le cadre réglementaire des club deals Wally Invest ?

Les club deals Wally Invest prennent la forme d’offres au public d’obligations, au sens du règlement européen Prospectus (UE 2017/1129). Elles bénéficient d’une exemption de prospectus pour les offres inférieures à 8M€ par an et ne font donc pas l’objet d’un visa de l’AMF. Avant chaque phase de souscription, un document d’information synthétique (DIS) est déposé auprès de l’AMF et remis à l’investisseur.

20. Comment suivre son investissement dans un club deal ?

Chaque trimestre, l’investisseur reçoit un rapport qui détaille l’activité de l’actif (taux d’occupation, chiffre d’affaires, avancement des travaux) et les distributions versées. L’actif est réévalué au moins une fois par an par un expert indépendant. Ces informations et les documents de souscription restent accessibles dans l’espace investisseur, et le CGP suit l’investissement depuis l’espace partenaire.

Avertissement. L’investissement en club deal immobilier comporte un risque de perte en capital et d’illiquidité. Les objectifs de distribution et de TRI ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, prenez connaissance du DIS et du contrat d’émission du club deal concerné.