Le placement du non coté en 2026

Le non coté n'est plus une classe d'actifs de niche réservée aux institutionnels. Portée par la recherche de diversification, la démocratisation de l'assurance-vie en unités de compte non cotées et la quête de rendements décorrélés des marchés financiers, la classe d'actifs suscite un intérêt croissant chez les investisseurs privés, et donc dans les échanges que les conseillers en gestion de patrimoine ont avec leurs clients. Ce guide pédagogique fait le point sur ce qui change en 2026 et sur le rôle que le CGP peut jouer autour de ces solutions, dont le club deal immobilier.

01 - Le non coté, une classe d'actifs qui s'installe durablement dans l'allocation

Le placement non coté regroupe l'ensemble des investissements réalisés dans des actifs ou des sociétés qui ne sont pas négociés sur un marché financier réglementé. Contrairement à une action cotée en bourse, la valorisation d'un actif non coté ne varie pas au quotidien : elle est établie à des moments clés (acquisition, expertise, cession), ce qui limite l'exposition à la volatilité de marché à court terme, sans pour autant supprimer le risque de perte en capital.

Cette absence de cotation quotidienne change la logique d'investissement : l'investisseur privé accepte un horizon de placement plus long et une liquidité réduite, en échange d'un accès à des actifs et des stratégies de création de valeur généralement réservés aux investisseurs institutionnels.

Les chiffres confirment le poids désormais structurel de la classe d'actifs. En France, les acteurs du capital-investissement ont investi 36,4 milliards d'euros en 2025 dans 2 904 entreprises et projets d'infrastructure, et levé 42,9 milliards d'euros de capitaux sur l'année (source : France Invest, mars 2026). L'immobilier non coté grand public (SCPI, OPCI et autres FIA immobiliers) représente pour sa part une capitalisation de près de 290 milliards d'euros au 31 décembre 2025 (source : ASPIM). À l'échelle européenne, le private equity a mobilisé 135 milliards d'euros d'investissements en 2025 et 147 milliards d'euros de levées, la deuxième meilleure année de l'histoire du secteur (source : Invest Europe, mai 2026).

02 - Les grandes familles de placements non cotés

L'univers du non coté recouvre plusieurs typologies. Les connaître aide le CGP à comprendre les besoins de ses clients et à identifier ceux pour qui une mise en relation avec un spécialiste peut être pertinente :

Le capital-investissement (private equity) : prise de participation dans des sociétés non cotées, à différents stades de maturité (amorçage, croissance, transmission). Horizon long (7 à 10 ans), rendement potentiellement élevé, illiquidité forte. En France, 36,4 milliards d'euros ont été investis en 2025, dont 28,8 milliards dans 2 714 entreprises et 7,6 milliards dans 190 projets d'infrastructure (source : France Invest).

La dette privée : financement d'entreprises hors circuit bancaire classique, sous forme de prêts ou d'émission d'obligations. Rendement généralement plus prévisible que le private equity, car les conditions de remboursement (dont le taux) sont définies dès l'octroi du financement, mais dépendant de la qualité de crédit de l'émetteur. Le marché français a déployé 15,9 milliards d'euros en 2025 (+25 % sur un an), signe d'un fort retour de l'appétit pour la classe d'actifs (source : France Invest).

L'immobilier non coté, qui recouvre plusieurs formats très différents en termes de structuration, de gouvernance et de niveau de contrôle de l'investisseur :

• Le club deal immobilier : structure d'investissement collectif réunissant un cercle restreint d'investisseurs qualifiés autour d'un actif ciblé, avec une logique d'ingénierie financière et un alignement fort entre l'opérateur et les investisseurs.
• La SCPI : véhicule collectif diversifié sur de nombreux actifs, gérée par une société de gestion, avec mutualisation du risque mais aussi dilution du contrôle sur les décisions. Le rendement moyen des SCPI ressort à 4,91 % en 2025 (source : ASPIM).
• Le crowdfunding immobilier : financement d'une opération ponctuelle (souvent un projet de promotion), sur un horizon court, avec un accès simplifié mais une granularité d'information variable selon les plateformes.

Les infrastructures : financement d'actifs à cycle long (énergie, transport), généralement réservé à des tickets institutionnels.

03 - Pourquoi 2026 marque une accélération

Plusieurs facteurs convergent pour installer le non coté au cœur des échanges entre les investisseurs privés et leurs conseillers :

1. La saturation des rendements sur les supports traditionnels : fonds euros et produits de taux offrent des perspectives de performance limitées face à une inflation qui reste un sujet de vigilance pour les épargnants.
2. L'ouverture réglementaire des enveloppes patrimoniales : l'assurance-vie et le PER intègrent de plus en plus d'unités de compte donnant accès à des actifs non cotés, ce qui facilite leur diffusion, y compris hors ticket d'entrée élevé.
3. La recherche de diversification réelle : les investisseurs avertis cherchent des actifs dont la performance ne dépend pas des cycles boursiers. L'immobilier d'exploitation (hôtellerie, para-hôtellerie) illustre bien cette logique : sa performance est liée à l'exploitation opérationnelle de l'actif, pas aux marchés financiers.
4. La structuration de l'offre : le marché du non coté s'est professionnalisé : reporting plus rigoureux, documentation d'information synthétique, cadre AMF plus lisible. Cela renforce la capacité du CGP à comprendre ces solutions et à échanger utilement avec ses clients, tout en s'appuyant sur un acteur régulé pour la partie commercialisation.

Les dynamiques de collecte observées à l'entrée de 2026 confirment ce mouvement. La dette privée française a connu un net rebond en 2025, avec 14,8 milliards d'euros levés (+74 % sur un an) et 15,9 milliards d'euros investis (+25 %) dans 379 opérations (source : France Invest / Deloitte, mars 2026). Côté immobilier non coté, après une année 2025 de reprise (collecte brute des SCPI de 5,5 milliards d'euros, +17 % sur un an), le mouvement se prolonge : au premier trimestre 2026, la collecte nette des SCPI atteint 1,15 milliard d'euros, en hausse de 10,1 % sur un an, et la capitalisation du marché s'établit à 88,7 milliards d'euros (+3 % sur douze mois) (source : ASPIM, mai 2026). Les bilans complets du premier semestre 2026 pour le private equity français et européen n'étaient pas encore publiés à la date de rédaction ; ils seront actualisés dès leur parution.

04 - Le club deal immobilier, une porte d'entrée concrète dans le non coté

Pour un investisseur privé, le club deal immobilier présente un avantage pédagogique fort : l'actif est identifié, visitable, documenté. Contrairement à un fonds diversifié, l'investisseur sait précisément dans quoi il investit.

Chez Wally Invest, cette logique se traduit par une spécialisation sur l'immobilier d'exploitation (hôtellerie, para-hôtellerie et marchand de biens), avec une sélection fondée sur l'opérateur avant l'actif : on cherche l'opérateur avant l'actif. Le sourcing est off-market, la structuration institutionnelle.

Les caractéristiques types d'un club deal Wally Invest :

• Minimum de souscription : 10 000 €
• Accessible via des obligations simples, personnes physiques ou morales
• Pour les personnes physiques : imposition au prélèvement forfaitaire unique (flat tax), investissement non soumis à l'IFI
• Pour les personnes morales : imposition à l'impôt sur les sociétés
• Distribution annuelle cible et TRI cible communiqués dès l'ouverture de la phase de souscription
• Éligible aux contrats d'assurance-vie luxembourgeois et de capitalisation

Ces caractéristiques sont fournies à titre d'information. Leur présentation détaillée à un client, dans une optique de souscription, est assurée par Wally Invest en tant qu'acteur régulé.

05 - Fiscalité et enveloppes compatibles

La fiscalité applicable dépend de la structure juridique du placement non coté (part sociale, obligation, unité de compte) et de l'enveloppe utilisée. À titre d'illustration générale, sur le format club deal via obligations simples :

• Personnes physiques : imposition au PFU (flat tax) sur option, ou barème progressif selon la situation ; non soumis à l'IFI. Souscription en direct, via un contrat d'assurance-vie (notamment luxembourgeois) selon l'éligibilité du support, ou en contrat de capitalisation.
• Personnes morales : imposition à l'impôt sur les sociétés. Souscription en direct, ou en contrat de capitalisation sous conditions (l'assurance-vie ne leur étant pas ouverte).

Ces éléments sont fournis à titre d'information générale et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. La qualification fiscale et l'adéquation de l'investissement au regard de la situation de chaque investisseur sont établies dans le cadre du parcours de souscription conduit par Wally Invest.

06 - Les risques à prendre en considération

Tout placement non coté comporte des risques, qui sont présentés à l'investisseur par Wally Invest dans la documentation dédiée :

• Risque de perte totale ou partielle du capital
• Risque lié à l'absence de rachat des titres financiers (parts, actions, obligations)
• Risque lié à l'absence de diversification
• Risque d'illiquidité de l'actif sous-jacent
• Risque lié à l'évolution des informations contenues dans la brochure

Les rendements et le capital investi ne sont jamais garantis, quelle que soit la qualité de l'opérateur. L'ensemble des documents d'information présentant les caractéristiques, risques et frais afférents à l'investissement est mis à disposition de l'investisseur avant toute décision.

07 - Wally Invest, partenaire des CGP sur le non coté

Wally Invest sélectionne, structure et exploite des club deals immobiliers small cap, et s'appuie sur un réseau de CGP et de multi-family offices intervenant en qualité d'apporteurs d'affaires. La société accompagne aujourd'hui plus de 300 partenaires, avec plus de 25 millions d'euros déployés sur les douze derniers mois à travers plus d'une quinzaine de club deals structurés. Wally Invest prend en charge la présentation des opérations, le parcours de souscription et le suivi de l'investissement.

09 - Questions fréquentes

Un CGP peut-il proposer du non coté à ses clients ?

‍La commercialisation et le conseil en investissement sur ces produits relèvent d'un acteur régulé. Dans le cadre du partenariat Wally Invest, le CGP intervient comme apporteur d'affaires : il met en relation le client avec Wally Invest, qui assure la présentation de l'offre, l'évaluation du profil de l'investisseur et la souscription. Cette organisation permet au CGP de rester dans le périmètre de son statut.

Qu'est-ce qu'un placement non coté ?

‍Un investissement dans un actif ou une société qui n'est pas négocié sur un marché financier réglementé, avec une valorisation établie à des moments clés plutôt qu'en continu.

Le non coté est-il plus risqué que les marchés cotés ?

‍Le profil de risque est différent, pas nécessairement supérieur. L'absence de cotation quotidienne réduit la volatilité de court terme, mais l'illiquidité et l'absence de marché secondaire sont des risques spécifiques à intégrer.

Le non coté est-il en croissance en France et en Europe ?

‍Oui, et sur la durée. En France, les montants investis en capital-investissement (hors infrastructure) sont passés de 10,7 milliards d'euros en 2015 à 28,8 milliards en 2025, soit un quasi-triplement en dix ans ; infrastructures incluses, le total atteint 36,4 milliards en 2025. La dette privée suit la même trajectoire, avec 15,9 milliards déployés en 2025 (+25 % sur un an). L'immobilier non coté grand public (SCPI, OPCI et autres FIA immobiliers) pèse désormais près de 290 milliards d'euros de capitalisation, et la collecte des SCPI est repartie à la hausse (+17 % en 2025, puis +10,1 % au premier trimestre 2026). En Europe, la tendance est identique : le private equity a investi 135 milliards d'euros en 2025, contre environ 47 milliards dix ans plus tôt, signant sa deuxième meilleure année de l'histoire. (Sources : France Invest, Grant Thornton, ASPIM, Invest Europe.)

Quelle est la différence entre un club deal et une SCPI ?

‍La SCPI mutualise le risque sur un large parc d'actifs gérés collectivement. Le club deal cible un actif identifié, avec un cercle d'investisseurs restreint et une visibilité directe sur la stratégie de création de valeur.

Avertissement : Cet article est un contenu pédagogique à destination des professionnels ; il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une sollicitation ou une offre de souscription. L'investissement en club deals immobiliers comporte des risques, notamment de perte en capital et d'illiquidité. Les rendements et le capital investi ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La commercialisation, le conseil et la souscription sont assurés par Wally Invest ; le CGP intervient en qualité d'apporteur d'affaires.

Sources des données de marché citées : France Invest, « Activité du capital-investissement français en 2025 » et « Activité des fonds de dette privée en France » (mars 2026) ; ASPIM, communiqués sur la collecte et la performance des fonds immobiliers grand public (2025 et T1 2026) ; Invest Europe, « Investing in Europe: Private Equity Activity 2025 » (mai 2026).